La definizione di Bed&Breakfast è rintracciabile nell’articolo 12 comma 3 del Codice del Turismo.
Essi, secondo il dettato normativo, sono “strutture ricettive a conduzione e organizzazione familiare, gestite da privati in forma non imprenditoriale, che forniscono alloggio e prima colazione, utilizzando parti della stessa unità immobiliare purché funzionalmente collegate e con spazi familiari condivisi”.
Se una parte della giurisprudenza ritiene che l’attività di B&B sia assimilabile all’attività alberghiera - per cui essa non può essere avviata in condomini a esclusivo uso abitativo -, un altro diffuso orientamento sostiene che l’attività di B&B può essere esercitata.
La seconda tesi trova riscontro nel fatto che l’attività di Bed & Breakfast non comporta un uso dell’appartamento diverso da quello abitativo, non essendo necessaria una modificazione di destinazione d’uso dell’immobile. (Cassazione, sentenza 24707/2014).
Ne consegue che il proprietario (o il conduttore) di un appartamento ubicato all’interno di un condominio può avviare l’attività di B&B anche in assenza di una delibera positiva da parte dell’assemblea.
Occorre, tuttavia, verificare preliminarmente due condizioni.
In primo luogo, bisogna accertarsi proprio che la destinazione d’uso dell’immobile sia abitativa.
In secondo luogo, ènecessario controllare che nel regolamento condominiale contrattuale non venga riportato palese divieto all’esercizio di attività di Bed & Breakfast.
Nel caso in cui il regolamento condominiale contrattuale contenesse tale esplicito divieto, sarebbe necessaria una modifica dello stesso affinché il proprietario dell’appartamento possa procedere all’avvio dell’attività. La modifica del testo del regolamento contrattuale richiede l’unanimità dei condomini.
La definizione di affittacamere è contenuta nell’articolo 4 del decreto legge 50/2017:
“...si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.
I contratti di affittacamere riguardano immobili appartenenti alle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa A/10, ossia uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera) oppure singole stanze.
Si tratta di locazioni non solo per motivi turistici, ma anche lavorativi o altro.
Il canone comprende le utenze primarie (luce, gas, acqua calda) e può includere la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, nonché altri servizi come la connessione wi-fi, le utenze telefoniche e l’aria condizionata.
Se si pensa a un’attività di affittacamere, sorge spontaneo il dubbio che essa possa recare disturbo agli abitanti di un condominio. D’altro canto, però, occorre tener presente la volontà del proprietario di un’unità immobiliare di farla fruttare. Occorre, pertanto, trovare un bilanciamento tra la tranquillità dei condomini e il diritto del proprietario di mettere a reddito il suo appartamento.
A pronunciarsi in merito è stata la giurisprudenza. La Corte d’Appello di Milano, con sentenza numero 93 del 13 gennaio 2021, ha stabilito che l’affitto breve deve essere qualificato come una normale locazione ordinaria di natura abitativa.
La risposta, comunque, la si trova all’interno del regolamento condominiale contrattuale. Se esso non vieta l’affitto delle unità immobiliari, allora il proprietario può dare l’avvio all’attività di affittacamere anche senza il via libera da parte dell’assemblea né tantomeno dall’amministratore.
Se nel regolamento non c’è nessun esplicito riferimento all’attività di affittacamere, essa è consentita. Sarebbe vietata solo nel caso in cui ci fosse palese divieto o se, l’assemblea, votasse all’unanimità di modificare il regolamento e scrivere all’interno di esso tale divieto.
