Non è raro che in condominio si accendano delle discussioni che scaturiscono dal fatto che i parcheggi condominiali non sono sufficienti a coprire il fabbisogno di tutti i condòmini. Conseguentemente, alcuni restano esclusi e sono costretti a cercare parcheggio altrove, sovente lontano dalla propria abitazione.
La definizione di “aree destinate al parcheggio” la ritroviamo nella legge 220/2012. Esse sono descritte come quelle porzioni di suolo condominiale poste sia in superficie sia nel sottosuolo degli edifici, necessarie alla sosta, alla manovra o all’accesso dei veicoli.
Stando al dettato normativo dell’art. 117 del Codice Civile, le aree destinate ai parcheggi condominiali sono di proprietà comune, cosicché ciascun condòmino gode di un diritto su di esse, che è proporzionale al valore della propria unità immobiliare. Pertanto, il godimento del posto auto solo da parte di un condomino o di una parte di condomini si tradurrebbe in una limitazione illegittima del diritto, in capo a ciascun condomino, di utilizzare e godere del posto auto.
In sintesi, dunque, se un singolo condòmino occupasse stabilmente un parcheggio (lasciando la propria vettura per lunghi periodi nella medesima area di sosta) starebbe commettendo un abuso, dal momento che il suo comportamento impedisce agli altri condòmini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento. Quanto appena scritto è stato confermato dalla Suprema Corte con sentenza del 24 febbraio 2004 n° 3640.
Ad ogni modo, qualora sorgano contestazioni in caso di insufficienza di posti auto per tutti i condomini, è l’amministratore di condominio a dover trovare un compromesso. Infatti, ai sensi dell’art. 1130 c.c. l’amministratore ha il compito di “disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini”. Una soluzione potrebbe consistere in un sistema di turnazione, così da evitare l’esclusione di uno o più condomini.
Può accadere, tuttavia (anche se raramente), che il numero di posti auto ecceda le necessità dei condomini. In tal caso non è necessario stabilire regole definite.
In altri casi, uno o alcuni condomini possono richiedere all’assemblea l’uso esclusivo di posti auto. L’autorizzazione viene concessa solo in caso di unanimità.
In caso di acquisto da parte di un condomino di un posteggio a proprietà individuale, ques’ultimo acquisirà l’uso esclusivo dello stesso e sarà così impedito il godimento dello spazio agli altri condomini.
Il proprietario acquisisce inoltre il diritto di recintare lo spazio riservato al parcheggio, anche mediante la costruzione di un box. Questa facoltà è stabilita dall’art. 841 c.c. L’unico impedimento alla eventuale recinzione può essere il divieto espresso nell’atto di acquisto o nel regolamento condominiale con efficacia contrattuale. Chiaramente, la modifica non deve arrecare danno alle parti comuni e non deve costituire limitazione di godimento agli altri condomini, ai sensi dell’art. 1120 comma 2 c.c.
La disciplina giuridica dell’usucapione dei beni immobili è contenuta all’art. 1158 del Codice Civile, che recita: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
Il possesso deve essere continuo e non interrotto affinché si dimostri in modo inequivoco l’intenzione di esercitare il potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno jus in re aliena, e quindi una signoria sulla cosa che permanga, senza interruzione, per tutto il tempo indispensabile per usucapirla.
Inoltre, come scritto nell’art. 1163 c.c. esso deve essere anche pacifico e palese: “Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità e cessata”.
Nello specifico caso di un posto auto, dunque, non basta il possesso continuato dello stesso. Occorre che sia palese l’esclusione del compossesso degli altri condomini. A tal fine, il condomino non può limitarsi a parcheggiare la propria auto nello spazio, bensì deve trovare un modo per renderlo inaccessibile ad altri: attraverso ad esempio una recinzione con catene o l'installazione di sistemi anti intrusione o ancora mediante la costruzione di un box.
La Corte di Cassazione, con sentenza n° 1004 del 22 gennaio 2004, ha deliberato che l’assegnazione del posto auto ai singoli condomini crea i presupposti per l’acquisto della proprietà dell’area per usucapione.
